Que faire si votre syndic déchu vous réclame de payer des charges?

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Un syndic, dont le mandat n'a pas été renouvelé, a adressé à ses copropriétaires un appel de charges pour les trois prochains mois. Un courrier illégal.

À l'instar des agents immobiliers, les syndics de copropriété n'ont pas toujours bonne presse. Et ce n'est pas cette affaire qui risque de redorer leur blason. À l'origine, une assemblée générale (AG) pour décider de changer ou non de syndic. En raison des mesures sanitaires, il a été décidé que l'AG se tiendrait à huis clos et donc que les copropriétaires voteraient à distance en remplissant un formulaire.

Mi-mars, le verdict est tombé: le mandat du syndic, qui était arrivé à échéance, ne sera pas reconduit. Un sacré soulagement pour les copropriétaires qui redoutaient qu'il faille nommer un syndic judiciaire s'ils n'arrivaient pas à se mettre d'accord. Mais ils n'étaient pas au bout de leurs peines. Deux semaines après le vote, les copropriétaires ont reçu un courrier du désormais ex-syndic. Le contenu de la lettre? L'appel de charges de copropriétés pour les trois prochains mois...

Ce courrier est-il illégal? La réponse est oui. L'ancien syndic n'est plus en droit de gérer l'immeuble, son mandat n'ayant pas été renouvelé. Autrement dit, il ne peut plus organiser d'assemblée générale, gérer l'entretien de l'immeuble, n'a plus autorité sur son personnel ou encore tenir les comptes de la copropriété. « À l'expiration de son mandat (qui ne coïncide plus nécessairement avec l'AG car désormais les mandats de syndic s'exécutent jusqu'à leur terme contractuel), l'ancien syndic n'a plus qualité pour appeler les charges de copropriété », confirment Me Jean-Philippe Mariani, avocat, et Bruno Lehnisch, cadre juridique, qui alimentent très régulièrement un blog consacré au droit de la copropriété. Si tel est le cas, ces derniers sont en droit - et ont même le devoir - de refuser de s'en acquitter.

Mais cette grave faute de l'ancien syndic ne donne évidemment pas le droit aux copropriétaires de ne plus payer leurs charges. Ils sont tenus de s'acquitter, auprès du syndic en exercice, de leur quote-part des provisions exigibles du budget prévisionnel tel qu'adopté en assemblée générale (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour ce faire, ils doivent attendre que le nouveau syndic leur adresse son propre appel de charges. « Pour appeler les charges trimestrielles par définition déjà votées, le nouveau syndic a simplement besoin des coordonnées des copropriétaires et des coordonnées du compte bancaire ouvert au nom du Syndicat puisque les montants appelés sont connus de par le budget en cours d'exécution , expliquent Me Jean-Philippe Mariani et Bruno Lehnisch. Or, la loi (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019) prévoit que l'ancien syndic doit adresser ces premiers éléments au nouveau dans un délai de 15 jours à compter de la fin de son mandat ». Un délai a priori suffisamment court pour ne pas fragiliser la trésorerie de la copropriété.

En attendant, les copropriétaires qui sont prélevés automatiquement, doivent contacter leur banque pour faire opposition. Si besoin, ils peuvent lui adresser le procès-verbal de l'AG pour prouver non seulement le changement de syndic mais aussi son antériorité par rapport à la réception de l'appel de charges illégal.

Mais il arrive aussi que cet appel de charges ne soit pas illégal. « En accord avec le nouveau syndic, l'ancien syndic pourrait se charger d'appeler encore une fois les charges trimestrielles, le temps que le nouveau syndic s'organise et ce, afin d'éviter de fragiliser la trésorerie de la copropriété », soulignent Me Jean-Philippe Mariani et Bruno Lehnisch. À charge pour l'ancien syndic de transférer les sommes récupérées bien évidemment.